Zeitgenössische Architektur oder klassischer Altbau: Was ist 2026 die richtige Wahl?

Die Entscheidung zwischen einer zeitgenössischen Villa und einer klassischen historischen Liegenschaft ist selten reine Geschmackssache. Sie ist zugleich eine wirtschaftliche, energetische und vermögensbezogene Abwägung, die einen klaren Vergleich verdient. Dies sind die Faktoren, die wir 2026 mit unseren Kunden besprechen.

Die Attraktivität zeitgenössischer Architektur

Gut konzipierte moderne Villen bieten mehrere objektive Vorteile. Offene Grundrisse, grosse Fensterflächen und fliessende Übergänge zwischen Innen- und Aussenraum entsprechen heutigen Lebensgewohnheiten. Die Energieeffizienz ist meist sehr hoch, häufig nach Minergie- oder Minergie-P-Standard, mit Wärmepumpe, kontrollierter Lüftung und integrierter Photovoltaik. Das wirkt sich direkt auf die Betriebskosten aus.

Technisch lassen sich Gebäudeautomation, Sicherheit und Wassermanagement von Anfang an integrieren. Vorausschauender Unterhalt wird möglich, und in den ersten zehn Jahren treten in der Regel weniger grosse Überraschungen auf.

Der Charakter klassischer Liegenschaften

Historische Immobilien, von Herrenhäusern des 19. Jahrhunderts bis zu Art-déco-Villen, erzählen eine Geschichte, die Neubauten nicht reproduzieren können. Grosszügige Raumhöhen, Stuck, alte Parkettböden, repräsentative Treppen und eingewachsene Gärten schaffen einen nachhaltigen emotionalen Wert. Die Knappheit solcher Objekte stützt ihren Wiederverkaufswert, sofern sie sorgfältig unterhalten werden.

Die Kehrseite ist der Aufwand. Ein älteres Haus benötigt ein substanzielles jährliches Unterhaltsbudget, häufig rund 1 % bis 1,5 % des Immobilienwerts. Eine umfassende Renovation kann je nach Anspruch CHF 3'000 bis 6'000/m² kosten. Denkmalschutzauflagen können bei geschützten Objekten sichtbare Veränderungen stark einschränken.

Die Auswirkungen der MuKEn 2026

Die kantonalen Mustervorschriften im Energiebereich, die MuKEn, wurden in der Westschweiz schrittweise übernommen. In Genf und Waadt sind die Anforderungen an grössere Renovationen strenger geworden. Konkret bedeutet dies seit 2026 unter anderem:

• Beim Ersatz einer fossilen Heizung soll grundsätzlich eine erneuerbare Lösung bevorzugt werden, sofern keine dokumentierte technische Ausnahme vorliegt.
• Sanierungen der Gebäudehülle müssen definierte Dämmstandards erfüllen.
• Bei grösseren Umbauten kann ein GEAK Plus mit Beratungsbericht verlangt werden.

Bei historischen Liegenschaften müssen diese Kosten bereits in der Kaufanalyse berücksichtigt werden. Bei neueren zeitgenössischen Bauten ist die Auswirkung meist gering, da aktuelle Standards bereits erfüllt sind. Die SIA veröffentlicht zahlreiche technische Normen, die in der Praxis massgebend sind.

Gesamtbetriebskosten über 20 Jahre

Vergleichen wir zwei repräsentative Szenarien über 20 Jahre, ohne die Wertentwicklung der Immobilie einzubeziehen:

• Neue zeitgenössische Villa mit 350 m² und Minergie-Standard: Energie ungefähr CHF 4'000 bis 6'000 pro Jahr, laufender Unterhalt rund 0,5 % des Werts und in den ersten Jahren begrenzter Grossunterhalt.
• Renoviertes Herrenhaus von 1900 mit 350 m²: Energie ungefähr CHF 12'000 bis 18'000 pro Jahr vor einer umfassenden energetischen Sanierung, laufender Unterhalt von rund 1 % bis 1,5 % und grössere geplante Arbeiten alle 10 bis 15 Jahre.

Nach einer konsequenten energetischen Sanierung kann sich der Abstand deutlich verringern. Diese erfordert jedoch eine Anfangsinvestition, die beim Kaufpreis berücksichtigt werden sollte.

Wiederverkaufswert

Im aussergewöhnlichen Marktsegment können beide Profile sehr gut funktionieren, wenn die Qualität stimmt. Eine zeitgenössische Villa eines anerkannten Architekten oder ein respektvoll restauriertes Herrenhaus lassen sich unter sehr guten Bedingungen weiterverkaufen. Umgekehrt können austauschbare moderne Bauten oder schlecht unterhaltene historische Objekte deutliche Abschläge erleiden.

Unsere praktische Empfehlung

Stellen Sie sich vor der Entscheidung drei Fragen:

• Wie lange möchte ich die Immobilie voraussichtlich halten?
• Bin ich bereit, ein historisches Renovationsprojekt mit seinen Fristen und Auflagen zu führen?
• Welche Bedeutung haben Energieeffizienz und Umweltleistung für mich?

Bei Umbauprojekten begleitet Sie unsere Tätigkeit als Generalunternehmen von der Planung bis zur Bauleitung, gemeinsam mit lokalen Architekten und Ingenieurbüros. Die langjährige Verbindung von Maklertätigkeit und Projektumsetzung gehört zu den Besonderheiten unseres Hauses und wird auf der Seite Agentur erläutert.