Fiscalité immobilière en Suisse romande : ce qui change en 2026

La fiscalité immobilière suisse est réputée complexe, parce qu'elle combine droit fédéral, droit cantonal et pratiques communales. Pour un propriétaire ou un futur acquéreur en Suisse romande, comprendre les mécanismes principaux permet d'éviter les mauvaises surprises et d'optimiser légalement sa situation. Voici l'état du sujet à mi-2026.

Impôt sur la fortune : la valeur fiscale du bien

En Suisse, la propriété immobilière est intégrée à votre fortune imposable. Chaque canton détermine la valeur fiscale de référence selon une méthode qui lui est propre, généralement inférieure à la valeur vénale. À Genève, l'écart varie entre 20% et 40% selon la nature du bien et la date de la dernière estimation. Dans le canton de Vaud, la valeur fiscale ECA, fixée par l'estimation officielle, reste également en deçà du marché.

L'impôt sur la fortune est un impôt cantonal et communal. À Genève, le taux marginal effectif peut dépasser 1% pour les fortunes élevées, ce qui justifie souvent une structuration hypothécaire même en cas de capacité d'achat comptant. Dans le canton de Vaud, le barème est globalement plus doux dans les tranches médianes.

Droits de mutation lors de l'acquisition

Lors de l'achat, des droits de mutation sont perçus par le canton, parfois doublés d'émoluments du Registre foncier et de frais notariaux.

• Genève : environ 3% du prix, frais annexes compris.
• Vaud : 2,2% au profit du canton, plus 0,1% de frais de registre, plus émoluments. Total souvent autour de 3,3%.

Ces frais sont à prévoir dans votre budget initial, en sus du prix d'achat.

Valeur locative : la réforme avance

La valeur locative reste l'un des sujets fiscaux les plus discutés. Aujourd'hui, le propriétaire qui occupe son logement déclare un revenu fictif correspondant au loyer qu'il pourrait théoriquement encaisser, en contrepartie de la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien.

La réforme votée en 2025 prévoit la suppression de la valeur locative pour la résidence principale, avec une entrée en vigueur prévue au plus tôt en 2028. Les modalités définitives, notamment le sort des déductions et le traitement des résidences secondaires, font encore l'objet d'ordonnances d'application. Le suivi du calendrier officiel est disponible auprès de l'Administration fédérale des contributions.

Concrètement, en juin 2026, le régime actuel reste applicable. Les acquéreurs doivent en tenir compte dans leur business plan et anticiper la transition.

Impôt sur le gain immobilier

Lors de la revente, la plus-value est imposée selon un barème dégressif qui récompense la détention longue. À Genève, le taux passe de 50% du gain pour une revente dans les deux ans à 10% au-delà de 25 ans. Les rénovations à plus-value sont déductibles, à condition d'être documentées par les factures et conformes à la définition fiscale.

Dans le canton de Vaud, le barème est également dégressif, avec une exonération possible en cas de remploi pour l'acquisition d'une nouvelle résidence principale en Suisse, sous conditions strictes.

Stratégies d'optimisation patrimoniale

Plusieurs leviers, parfaitement légaux, méritent d'être étudiés en amont :

• Calibrage du taux d'endettement hypothécaire pour optimiser la charge globale fortune + revenu.
• Documentation rigoureuse des travaux à plus-value pour réduire l'assiette du gain immobilier.
• Choix de la commune fiscale, qui influe sur les centimes additionnels.
• Structuration en propriété directe versus indirecte selon le profil (résident, non-résident, succession internationale).
• Anticipation successorale, notamment via des pactes successoraux et des structures de détention adaptées.

Ces sujets relèvent d'un fiscaliste et d'un notaire. Nous travaillons avec un réseau de praticiens reconnus que nous orientons en fonction de chaque profil.

Genève ou Vaud : quel arbitrage ?

Il n'existe pas de réponse universelle. À fortune et revenus comparables, Vaud peut être plus favorable sur la fortune et certaines tranches de revenu, tandis que Genève offre une meilleure densité de services, d'écoles internationales et de transports. La fiscalité ne doit jamais être le seul critère de localisation, mais elle pèse sur les arbitrages d'usage et de durée de détention.

Pour les profils internationaux, le régime de l'imposition d'après la dépense, dit forfait fiscal, reste disponible dans plusieurs cantons romands, mais pas à Genève qui l'a aboli en 2014. Ce sujet est à explorer avant tout déménagement.

Vous pouvez approfondir avec notre guide d'acquisition d'une villa au bord du Léman, qui détaille la mécanique pas à pas.